Комментарий Налогово-таможенного Департамента "НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ РЕЗИДЕНТА-ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА"

Архив



НАЛОГОВО-ТАМОЖЕННЫЙ ДЕПАРТАМЕНТ

КОММЕНТАРИЙ



НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

РЕЗИДЕНТА-ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА



январь 2007 года

(WWW.emta.ee)



ЧТО ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ



Подоходным налогом облагается доход от любого отчуждаемого или имущественно оцениваемого предмета, в том числе недвижимой или движимой вещи, права требования, права первоочередной покупки, права застройки, пользовладения, индивидуального собственного права пользования, права аренды, права обратной покупки, ипотеки, коммерческого залога, залога регистра или другого ограниченного вещного права или его очередности или другого имущественного права продажи или обмена.



Подоходным налогом облагается арендный доход от дачи внаем или аренду недвижимого или движимого имущества или его части, плата за установку права застройки или преимущественное право покупки, пользовладение, собственное право пользования или за обременение сервитутом. Арендный доход и прочие платы декларируются и облагаются налогом как арендный доход физического лица (декларация о доходах форма А), хотя по желанию налогоплательщика могут декларироваться и облагаться налогом как предпринимательский доход (декларация о доходах форма Е, добавляет обязательство по уплате социального налога). в этом случае лицо должно прежде зарегистрироваться как предприниматель-физическое лицо.



Получаемый от посреднической деятельности с недвижимостью доход декларируется и облагается налогом в общем случае как доход от предпринимательства



физического лица и полученный доход облагается подоходным и социальным налогом. Если деятельность не была длительной и соответствующей свидетельству о предпринимательстве, то возможно полученный доход обложить налогом как выгоду от отчуждения имущества (имущество находится в промежутке в собственности посредника) или как прочий доход (посредник находит для продаваемого имущества покупателя и получает плату за услугу от посредничества).



Доход, получаемый от посредничества и отчуждения при бронировании недвижимости, облагается налогом как доход от предпринимательства, как выгода от отчуждения имущества или прочий доход.



ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩЬЮ



Недвижимая вещь - это ограниченная часть поверхности земли или земельный участок. Существенные части недвижимой вещи - это прочно скрепленные с ней вещи, например, строения, растущий лес, прочие растения и несобранный урожай, вместе с землей составляющие отдельные недвижимые объекты. Вещи, которые не являются недвижимыми вещами, это движимые вещи.



Строение или его часть могло быть рассмотрено как движимая вещь до 01.03.2006, за исключением перехода права собственности в порядке общей правопреемственности. Строение или его часть после 01.03.2006 могут использоваться как движимая вещь в порядке банкротного и исполнительного производства, а также принудительного отчуждения, можно также оформить завещание или заключить договор о наследстве. Следовательно, можно было строение, квартиру, дачу или садовый домик как движимую вещь отчуждать до 01.03.2006, вследствие чего в настоящей инструкции рассматриваются сделки отчуждения движимой вещи, заключенные до этого срока.



Недвижимость - это недвижимая вещь (земельный участок), право на застройку, пользовладение, квартирная собственность и право на постройку квартиры, занесенные как независимые единицы в крепостную книгу. в отношении каждой внесенной в крепостную книгу недвижимой вещи открывается независимая часть регистра и ей дается отдельный номер (номер недвижимости).



Право на застройку можно обременять или отчуждать как недвижимую вещь. У лица, в пользу которого установлено право на застройку, есть право иметь прочно соединенное с этой недвижимой вещью строение. Право на застройку распространяется дополнительно к застраиваемому земельному участку также и на часть недвижимой вещи, которая необходима, чтобы использовать строение.



Пользовладением обременяются как недвижимая, так и движимая вещь (например, земля). При передаче земли в пользовладение собственник сохраняет право собственности на землю, уступается право на освобождение и использование земли, получение с нее урожая. Пользовладение возникает с его установлением или с занесением в крепостную книгу.





Примеры



- недвижимая вещь или недвижимость представляют жилой дом/хуторской дом вместе с принадлежащей землей,



- лицо, в пользу которого установлено имеющее право на застройку, строит дом на недвижимой вещи,



- хуторянин дает в пользовладение 10 гектаров сельхозугодий,



- предметом квартирособственности в многоквартирном доме является недвижимая квартира, используемая как жилое помещение,



- строение или квартира как движимая вещь - это неприватизированная квартира с правом преимущественной покупки до приватизации и внесения в крепостную книгу.





КАК ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ



Выгода от отчуждения недвижимости облагается подоходным налогом на основе нетто-принципа, т.е. после вычета из полученной продажной цены или полученной путем обмена рыночной цены имущества расходов, связанных с приобретением или отчуждением.



Доход от аренды и другие выплаты облагаются налогом в общем случае без вычета расходов, хотя могут облагаться налогом и как доходы от предпринимательства. Налогооблагаемым доходом физического лица не считается компенсация документально подтвержденных расходов в пользу другого лица, поэтому у сдающего в аренду есть право в форме А налоговой декларации физического лица в числе доходов от аренды не указывать компенсацию со стороны арендатора документально подтвержденных расходов (к примеру, счета за электричество и телефонные разговоры в квартире, выданные на имя собственника). Расходы собственника (к примеру, деньги, вносимые в ремонтный фонд квартирного товарищества, земельный налог и т.д.) компенсировать без налога нельзя, т.е. эти расходы из доходов от аренды не вычитаются.



Выгода от продажи или обмена имущества облагается подоходным налогом на основании декларации о доходах физического лица, с выплат за имущество подоходный налог не удерживается.



Юридическое лицо, государственное учреждение или учреждение местного самоуправления, физическое лицо-предприниматель, нерезидент, имеющий в Эстонии постоянное место деятельности, обязаны удерживать подоходный налог с выплат за аренду и найм или с выплат за обременение ограниченным вещным правом (установление права застройки, обременение пользовладением и т.д.), за исключением случая, если выплата для получателя является доходом от предпринимательства.



Подоходным налогом не облагается повышение в цене недвижимости в результате роста цен на недвижимость, имеющейся в собственности физического лица (неотчужденной).



ВЫГОДА ИЛИ УБЫТОК ОТ ОТЧУЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА



Выгода или убыток - это: - при продаже: разница между ценой продажи и стоимостью приобретения проданного имущества, - при обмене: разница между стоимостью приобретения обмененного имущества и рыночной ценой имущества, полученного путем обмена (средней местной продажной ценой).



Выгода от отчуждения недвижимости облагается налогом в тот налоговый период, когда поступили деньги или сменился собственник недвижимости (внесение в крепостную книгу). Обложение налогом выгоды может возникнуть в результате перерасчета и тогда, когда, к примеру, покупатель недвижимости платит долги продавца, и деньги продавцу не поступают.



Убыток от отчуждения конкретной недвижимости (к примеру, цена продажи ниже стоимостью приобретения) не вычитывается в тот же налоговый период из выгоды от отчуждения другого имущества или другого налогооблагаемого дохода и не переносится на следующие налоговые периоды.



У налогоплательщика есть право вычитать из выгоды документально подтвержденные расходы, напрямую связанные с продажей или обменом, которые являются: - расходами, без которых невозможно совершить сделку по отчуждению недвижимости (например, оплата продавцом нотариуса, госпошлины), - расходы, сделанные для повышения рыночной стоимости продаваемого или обмениваемого имущества (например, домовладелец приобретает перед отчуждением дома для вынужденного квартиросъемщика квартиру, и доказано, что в результате этого рыночная стоимость дома повысилась), - расходы сделаны в связи с успехом сделки (например, оплата маклера, плата за оценку недвижимости), - при отчуждении права на вырубку растущего леса есть право вычитать из дохода расходы на работы по обновлению леса.



Из выгоды нет права вычитать общие расходы, связанные с управлением недвижимостью (например, расходы по содержанию отчуждаемой квартиры, коммунальные расходы, счета на электроэнергию и т.д.).





Пример.



Продажная цена квартиры 600 000 крон, стоимость приобретения - 400 000 крон и расходы, напрямую связанные с продажей, 30 000 крон. Облагаемая налогом выгода составит 170 000 крон (600000-400000-30 000).





СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ ИМУЩЕСТВА



Стоимость приобретения - это:



- расходы, сделанные со стороны налогоплательщика для владения имуществом (например, покупная цена),



- расходы, сделанные для улучшения (например, капитальный ремонт) и дополнения имущества (например, достройка этажа к жилому строению),



- заплаченные комиссионные и пошлины (например, оплата нотариальных услуг и госпошлины покупателем),



- фактически уплаченная в соответствии с договором арендная или выкупная сумма без процентов при приобретении в порядке капитальной аренды (лизинга),



- сумма расходов на изготовление самостоятельно изготовленной вещи (например, расходы на строительство дома),



- если лицо взяло в личное пользование использованное в предпринимательстве имущество (во время предпринимательства или по его завершении), то при дальнейшем отчуждении этого имущества рассматривается в качестве стоимости приобретения сумма, добавленная к доходам от предпринимательства.



Стоимость бесплатно или по льготной цене полученного имущества увеличивается на основании статьи 48 (спецльгота) и статьи 49 (подарок, дар) Закона о подоходном налоге на сумму, обложенную походным налогом.





Пример.



Лицо продает имущество за 7000 крон, которое оно купило через своего работодателя. Само лицо заплатило за это имущество 1000 крон и работодатель 5000 крон, с которых работодатель заплатил подоходный налог со спецльготы.



Облагаемый налогом доход - 1000 крон (7000-1000-5000).



- в стоимость приобретения входят также и расходы, сделанные в предшествующий период налогообложения.



- в учет берутся только документально подтвержденные расходы.



КАКИЕ СДЕЛКИ ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ОБЛАГАЮТСЯ НАЛОГОМ



В Законе о подоходном налоге установлены облагаемые налогом статьи доходов, в т.ч. неограниченный перечень облагаемой налогом выгоды, полученной от отчуждения имущества, однако в то же время есть и необлагаемые налогом доходы, в т.ч. полный перечень сделок с имуществом, необлагаемых налогом, который является окончательным.



В соответствии с Законом подоходным налогом не облагаются:



- принятое по наследству имущество (например, в Эстонии или за рубежом унаследованная земля, дом, квартира, деньги). Выгода, полученная при отчуждении полученного по наследству имущества, облагается налогом, за исключением случая, если отчуждается имущество, используемое как постоянное или основное место жительства.



- имущество, возвращенное в ходе реформы собственности (например, возвращенный жилой дом, сельскохозяйственный инвентарь). Принятие имущества, возвращенного в ходе реформы собственности, не облагается налогом, однако выгода, полученная в результате его отчуждения, облагается подоходным налогом на основании общих положений.



- плата за принудительное отчуждение и компенсации за принудительное отчуждение. Основания и порядок принудительного отчуждения недвижимой вещи и ограниченного вещного права установлены Законом о принудительном отчуждении недвижимой вещи.



- доход от бывшей в собственном пользовании движимой вещи. При отчуждении (например, налогом не облагается отчуждаемая находившаяся в собственном пользовании теплушка).



- доход при отчуждении земли, возвращенной в ходе реформы собственности (например, не облагается налогом отчуждение возвращенных лесных участков, однако отчуждение с этой земли растущего леса облагается налогом). Сделка не облагается налогом, если отчуждающий землю является правовым субъектом реформы собственности, которому возвращена отчуждаемая земля. Если лицо скончалось после возвращения или приватизации земли, но до внесения земли в крепостную книгу, то земля закрепляется на имя правопреемного собственника. в этом случае наследник считается правовым субъектом, которому возвращена земля. Также при наследовании права требования наследник становится правовым субъектом.



Доход от отчуждения недвижимости, значительная доля которой или квартирной собственности или права на застройку квартиры является жилое помещение, которое налогоплательщик использовал до отчуждения как свое постоянное или основное место жительства. Если налогоплательщик использовал отчуждаемое жилое помещение до отчуждения помимо своего постоянного или основного места жительства частично и в других целях (например, сдавал внаем, использовал для предпринимательства или для работы на дому, в т.ч. как домашнюю контору, расходы на которую компенсировал работодатель), то освобождение от налога происходит пропорционально площади собственного жилого помещения и помещений, использованных с другими целями.





Пример.



Физическое лицо-предприниматель как ФЛП использует до отчуждения свою общую площадь в 100 кв. м для жилья на 70 процентов и для предпринимательства на 30 процентов. Выгода от продажи квартиры составляет 100 000 крон (из продажной цены вычтена ее стоимость приобретения и прямые расходы, связанные с продажей). Таким образом, от налога освобождены 70 000 крон (70 процентов) и налогом облагаются 30 000 крон (30 процентов), которые задекларированы как выгода физического лица от отчуждения имущества.





Если налогоплательщик завершил использование жилого помещения в других, кроме жилья, целях какое-то время назад (например, 3 года), то применяется полное освобождение от налога.



Так как отчуждение постоянного или основного места жительства не облагается налогом, то для применения освобождения от налога не имеет значения способ владения жилыми помещениями (например, получены ли они по наследству, подарены, куплены, возвращены или приватизированы на основании преимущественного права покупки).



- Более подробно с положениями, касающимися постоянного или основного места жительства налогоплательщика, можно ознакомиться на сайте Налогово-таможенного департамента.



- доход, полученный от отчуждения строения или квартиры как движимой вещи, если это строение или квартира использовались до отчуждения как собственное постоянное или основное место жительства (при частичном использовании этого жилого помещения в других целях освобождение от налога применяется также пропорционально, как в случае с недвижимым жилым помещением).



- доход, полученный от отчуждения пая в жилищном кооперативе, если налогоплательщик использовал как член жилищного кооператива в принадлежащем жилищному кооперативу здании находящуюся квартиру до отчуждения пая в качестве своего постоянного или основного места жительства (при использовании квартиры частично в других целях освобождение от налога применяется пропорционально, как в случае с недвижимым жилым помещением).



- доход, полученный при отчуждении недвижимой вещи, если существенной частью недвижимой вещи или предметом квартирной собственности или предметом права на застройку квартиры является жилое помещение, и недвижимая вещь перешла в собственность налогоплательщика путем возвращения неправомерно отчужденной собственности (например, возвращенное как движимая вещь жилье, которое зафиксировано и отчуждено как недвижимая вещь).



- доход, полученный от отчуждения недвижимой вещи, если существенной частью недвижимой вещи или предметом квартирной собственности или предметом права на застройку квартиры является жилое помещение и указанное жилое помещение и принадлежащая ему земля перешли в собственность налогоплательщика путем приватизации на основании преимущественного права покупки и размер недвижимости не превышает 2 гектара. При применении освобождения от налога должны быть соблюдены все три условия: жилое помещение и земля приватизированы на основании преимущественного права покупки и размер недвижимости не превышает 2 гектара.





Пример.



Если жилой дом получен по наследству, куплен и т.д., и. земля у жилого дома приватизирована на основании преимущественного права покупки, то независимо от размера земельного участка, освобождение от налога не применяется.







Пример.



Если жилой дом и земля приватизированы на основании преимущественного права покупки, а размер земельного участка превышает 2 гектара, то полученная выгода подлежит налогообложению, при расчете налога вычет за 2 гектара не производится.





Земля под приватизируемым жилым помещением и необходимая для его обслуживания приватизируется или передается в договор пользования. в последнем случае одно из условий освобождения от налога не выполняется.



Жилое помещение, приватизированное на основании преимущественного права покупки, это такое жилище или квартира, которую правовой субъект приватизации жилища приобрел с помощью облигаций народного капитала, ценных бумаг, выпущенных при компенсации за неправомерно отчужденное имущество, за деньги, за трудовой стаж, учтенный в облигациях народного капитала, или за трудовой вклад в колхозе или имуществе межэкономической организации как национализированного обязанного субъекта.



- доход, полученный от отчуждения строения или квартиры, если строение или квартира как движимые вещи перешли в собственность налогоплательщика при возвращении неправомерно отчужденной собственности или путем приватизации с преимущественным правом покупки (например, возвращенная или приватизированная с преимущественным правом покупки квартира, которая не стала недвижимостью и продана как движимая вещь).



- доход от отчуждения дачи или садового домика, если дача или садовый домик как движимые вещи или существенная часть недвижимой вещи находились в собственности налогоплательщика более двух лет, и размер недвижимости не превышает 0,25 гектара.

При отчуждении приобретенных на основании лизингового договора дачи/летнего домика время владения учитывается со дня заключения лизингового договора, в противном случае возникает неравная ситуация в отношении приобретателей по лизинговому договору по сравнению с приобретателями по банковскому кредиту или за счет собственных средств.



- доход от отчуждения дачи или садового домика, если дача или садовый домик являются строением как движимая вещь, которая была в собственности налогоплательщика более двух лет.



СДЕЛКА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ В

НАЛОГООБЛАГАЕМЫЙ ПЕРИОД, КОГДА ПОСТУПИЛИ ДЕНЬГИ



Резидент физическое лицо обязано представить налоговому администратору декларацию о доходах о полученных в налоговый период доходах не позднее 31 марта будущего года. На бумаге налоговую декларацию можно представлять с начала года и электронным способом - с 15 февраля (с этой же даты налогоплательщик имеет доступ к уже заполненной предварительно налоговой декларации).



Резидент физическое лицо, который задекларировал выгоду от отчуждения имущества, обязан уплатить сумму налога, указанную в выданном ему налоговом извещении налоговым администратором, на банковский счет Налогово-таможенного департамента не позднее 1 октября этого же года (к этой же дате физическому лицу возвращается переплаченная сумма налогов).



Выгода, полученная от сделки по отчуждению недвижимости, облагается налогом в тот же налоговый период, когда поступили деньги от сделки продажи или сменился собственник в ходе сделки обмена соответствующей недвижимости (при внесении в крепостную книгу). С перечисленной продавцу имущества суммы продажи подоходный налог не удерживается, так как плательщик не знает размер облагаемого налогом дохода.



Если деньги поступают продавцу недвижимости в течение нескольких налоговых периодов, то при учете прибыли за конкретный налоговый период можно взять в учет стоимость приобретения и напрямую связанные с продажей расходы в соответствии с поступившими в этот налоговый период деньгами.





Пример.



В 2006 году продан земельный участок по продажной цене 500 000 крон. Стоимость приобретения земельного участка была 300 000 крон, и напрямую связанные с продажей расходы были 10 000 крон. в соответствии с договором купли-продажи в 2007 году поступит 400 000 крон и в 2008 году 100 000 крон.



Облагаемый налогом доход от продажи земли в 2007 году: доля поступивших денег 400000:500000=0,8; из поступившей суммы вычитаются стоимость приобретения земли 240 000 крон (300000x0,8) и напрямую связанные с продажей расходы 8000 крон (10000x0,8), всего вычитается 248000 крон (240000+8000); облагаемый налогом доход 152 000 крон (400000-248000). Доход декларируется в налоговой декларации за 2007 год.



Облагаемый в 2008 году доход составляет 38 000 крон (100000-60000-2000), где из поступившей цены продажи вычитается стоимость приобретения и невычтенные доли расходов по продаже. Доход декларируется в налоговой декларации за 2008 год.





В случае желания налогоплательщик может стоимость приобретения и связанные с продажей расходы взять в расчет и в размере поступившей в налоговый период суммы, т.е. обязанность по уплате подоходного налога возникнет только тогда, когда размер поступившего дохода превысит стоимость приобретения и связанные с отчуждением расходы, в данном примере в 2007 году облагаемый налогом доход составил бы 90 000 крон (400 000-300 000-10 000) и в 2008 году налогооблагаемый доход будет 100 000 крон (вся поступившая сумма).









Законодательные акты Эстонии Эстонское право. Архив

Содержание






Разное

Новости

Рейтинг@Mail.ru